מהם המרכיבים העיקריים של הערכת שווי נכס?

עסקת נדל"ן מוצלחת עשויה להניב רווח נאה מאוד וסיפוק עצום. לעומת זאת עסקה שלא נשענת על מידע עדכני ואמין עלולה להוביל להפסד ניכר ולעוגמת נפש של ממש. הבסיס לקבלת כל הנתונים הנחוצים הוא הערכת שווי נכס, כשבאופן טבעי כדאי להפקיד את המשימה בידי שמאי מקרקעין מיומן. בעמוד זה מפורטים המרכיבים העיקריים של הערכות שווי נכסים מכל הסוגים.

לוקיישן
כידוע, שווי מקרקעין מושפע במידה רבה מאוד מהמיקום של הנכס. דירה באזורי ביקוש במרכז הארץ תהיה בעלת שווי כספי גבוה

יותר מדירה זהה בפריפריה, משרד שממוקם בסמוך לצירי תחבורה מרכזיים ועוד יותר מכך תחבורה ציבורית יעילה זוכה לתוספת ערך משמעותית, וגם כשרוצים להעריך מהו שוויה של חנות יש חשיבות רבה למקום שבו היא נמצאת.

בהתאם זהו הפרמטר הראשון של הערכת שווי נכס. שימו לב: חשוב להתאים את ההערכה לאדם שמבקש לדעת מהו הסכום הנכון לשלם על נכס. כך למשל מיקום גרוע עבור חנות לבגדי ילדים יכול להיות אטרקטיבי מאוד עבור חנות למכירת סלולריים, וקרבה לבית ספר יכולה להיות יתרון גדול עבור זוג עם ילדים קטנים אבל חיסרון לא פחות גדול עבור זוג מבוגר בלי ילדים בגילאי בית ספר.

מאפיינים סביבתיים
עוד לפני שצוללים אל הנכס עצמו ואל כל המאפיינים שלו, חשוב לבחון את המצב בסביבה. כך למשל הקמת פארק גדול בסמוך לדירת מגורים צפויה להעלות את ערכה, ולעומת זאת בניית מחלף חדש אולי תמנע פקקים באזור אבל תוסיף רעש וזיהום אוויר ולכן עלולה להשפיע לרעה על שווי הנכס בעתיד.

זכויות בנייה / חריגות בנייה
הערכת שווי נכס כוללת גם בדיקות בעלות אופי משפטי – גם לגבי זכויות הבנייה הקיימות וגם לגבי חריגות בנייה אם ישנן. שמאי אחראי יכול לגלות למשל שלא כל זכויות הבנייה של הנכס נוצלו, כך שניתן בקלות לשדרג אותו. במצב כזה הערכת השווי מן הסתם תהיה גבוהה יותר. מצד שני, אם השמאי מאתר חריגות בנייה, הן מורידות את ערכו של הנכס. בירור הזכויות נעשה מול הרשות המקומית, וליתר דיוק מחלקת ההנדסה שלה.

מצב הנכס
הערכות שווי לנכסים מתבססות גם על המצב שלהם ועל המאפיינים הספציפיים – כך שגם שתי דירות זהות בגודלן באותו בניין עשויות להיות מוערכות באופן שונה לגמרי. בין השיקולים שיש להתייחס אליהם כשמעריכים שווי נכס: הגיל שלו, האופן שבו מחולק הנכס ובהתאם כיצד מנוצל השטח, כיווני אוויר, המצב הפיזי והאם בוצעו שיפוצים, ועוד.

מצב השוק העדכני – חלק בלתי נפרד מכל הערכת שווי נכס
בדיקת שווי נכס מחייבת בדיקה גם של מצב שוק הנדל"ן. למעשה חשוב למצוא שמאי מיומן שיבחן את מצב שוק הנדל"ן הרלוונטי עבור הנכס, מפני שגם במדינה קטנה כמו ישראל ייתכנו הבדלים לא מבוטלים בין למשל שוק הנדל"ן בחדרה לבין שוק הנדל"ן בגדרה. חשוב לקחת בחשבון כי הערכת שווי נכס אורכת כשבועיים עקב הצורך בעבודה יסודית ובאיסוף נתונים ממקורות רבים.